Леонид, какие сюрпризы принес вам 2016 год?
Лично для нас никаких сюрпризов на рынке не возникло. Невзирая на пророчества «экспертов», которые предсказывали самый настоящий крах недвижимости, все мы стали свидетелями более чем уверенного восходящего тренда. При этом, в соответствие многим прогнозам, лидерами стали два направления – это отдаленные районы Торонто (Ричмонд Хилл, Бэрри, Майпел и Гамильтон) а также сегмент кондо квартир, который полностью восстановился после кризиса 2011-2013 и на данный момент более чем активно развивается, превосходя даже самые смелые предположения авторитетных аналитиков. Единствиной что нас удевило, это то что рост цен на кондо в 2016 г. достиг 13%, что сильно превысело наш собственный прогноз в 5-8%.
В прошлом году, Канадские власти обеспокоены бурным ростом цен, предприняли множество мер для охлождения рынка. Как это отразилось на рынке Большого Торонто?
Еще одним важным моментом можно назвать ряд мер, предпринятых официальными властями Канады в целом и провинции Онтарио в частности для так называемого «охлаждения» рынка недвижимости в стране. Естественно, подобные шаги сказались на его развитии. Так существенно усложнилась процедура получения ипотечных кредитов, вследствие чего многие потенциальные покупатели вынуждены подыскивать более доступные по стоимости объекты недвижимости.
Ожидалось, что в Онтарио, по примеру Ванкувера, может быть введен 15-процентный налог на недвижимость для нерезидентов Канады. Однако этого так и не произошло. Также следует учитывать, что в соответствие последним исследованиям, в провинции Онтарио на нерезидентов приходится не более 10 процентов всей продаваемой недвижимости. Помимо этого местные власти не проявляют оптимизма в отношении нововведения. Все это позволяет с большой долей вероятности предположить, что подобный налог не будет введен на территории провинции. По крайней мере, в ближайшее время этот вопрос не стоит на повестке.
Следует обратить внимание и на определенные нововведения в налоговом законодательстве, которые коснулись спекулянтов. Так за счет подоходного налога существенно усложнилась жизнь у тех, кто специализировался на перепродаже объектов недвижимости, выдавая их за место своего постоянного проживания.
Все перечисленные шаги канадских властей эксперты назвали «Серией полумер». Это обусловлено тем, что их результатом стало только повышение спроса на кондо квартиры.
Естественно, не следует снимать с весов и достаточно неожиданную для многих победу на выборах в Соединенных Штатах Дональда Трампа. Если не вдаваться в подробности (данная тема столь популярна на сегодня и достойна отдельной беседы), то необходимо заметить, что результаты выборов могут позитивно отразиться на популярности канадской недвижимости, особенно для иностранных инвесторов.
В 2016-ом году вам уже был задан вопрос относительно возможного развития рынка кондо квартир. Тогда вы высказали мнение, в соответствие которому, на протяжении ближайших лет инвестиции как от краткосрочных вложений, предполагающих перепродажу контрактов, так и от полноценного инвестирования принесут внушительную прибыль. Изменились ли ваши взгляды на ситуацию?
Я остался при своем мнении, которое в полной мере подтвердили итоги прошлого года. Я расцениваю кондо квартиры, как более чем перспективный вариант для инвестиций по следующим причинам:
- Стремительное подорожание рынка фрихолда привело к появлению пузыря на рынке. В тоже время сегмент кондо, оправляясь от кризиса, демонстрировал не столь стремительный рост.
- В 2011-2013 года деволоперы кондо не торопились начинать реализацию новых проектов без распродажи уже имеющихся квартир. Стоит заметить, что проект многоквартирного кондо включает в себя 3 года строительства и около 4 лет подготовительных работ. Таким образом, малое количество стартовавших проектов во время кризиса станет причиной существенной нехватке объектов уже к 2020 году.
- Как я уже отмечал, изменения в области кредитования заставили потенциальных покупателей выбирать более дешевые объекты.
- Города активно поддерживают урбанизацию. Это объясняется тем, что местные бюджеты получают больше поступлений в виде Development Charges от застройщиков многоквартирных домов, чем от отдельно стоящих домов. И при этом сокращаются расходы на строительство дорого и коммуникаций.
- Правительству Онтарио пришлось столкнуться с существенно урезанным бюджетом, средств которого не хватает в полном объеме для освоения территорий и масштабного строительства.
Следует учитывать, что, по сравнению с большинством развитых стран, в Канаде большой процент населения имеет собственные дома. Я считаю, что в ближайшие десять лет эти статистические данные могут существенно измениться. С учетом всех перечисленных фактов можно прийти к выводу, что козырной картой станут инвестиции в активно развивающийся рынок кондо квартир.
Какой совет вы можете дать профессиональным и начинающим инвесторам?
Новичкам я настоятельно рекомендую уверенно делать первые шаги. Как показывает практика, грамотные капиталовложения, сделанные в возрасте 25-30 лет, уже к 40-45 годам позволяют инвестору обрести финансовую независимость. Тем же, кто не имел возможности сделать все это во время, хочу напомнить народную мудрость, гласящую: «Лучше поздно, чем никогда».
Что же касается опытных инвесторов, то им рекомендую отказаться от банальной спекуляции, поскольку движение рынка вверх не может быть бесконечным. Залогом успеха станут стратегии, которые позволят извлекать максимальную прибыль при любых трендах. К инвестированию следует подходить как к точной науке и без эмоций. Тех же, кто стремиться к легкой наживе и не имеет соответствующих знаний, рынок, как правило, жестоко наказывает.
Перейти на другую страницу: